Vastgoed kopen: privé of via een vennootschap?

Question: Je hebt een vennootschap en wil vastgoed kopen. Doe je dit best in eigen naam of in naam van je onderneming? Het antwoord op die vraag ligt ergens in het midden. We schijnen een licht op de verschillende situaties.

Als je een eigendom koopt voor privégebruik is deze niet fiscaal aftrekbaar. Wil je graag werken vanuit dit pand, dan kan je dit wel inbrengen. 1-0 voor kopen via je vennootschap.

Stel: na verloop van tijd kies je ervoor de woning te verkopen. Bij een privéaankoop betaal je hier geen belastingen op, tenzij dit binnen de vijf jaar na aankoop of binnen de drie jaar na schenking gebeurt. De fiscus knijpt in dit geval wel een oogje dicht en gebruikt een gunstige berekeningsmethode om het bedrag van de meerwaardebelasting te bepalen.

Heb je je woning via je vennootschap gekocht? Dan betaal je hier sowieso een meerwaardebelasting op bij verkoop. Puntje voor privé kopen.

Verhuren

Houd er ook rekening mee dat als je vastgoed verhuurt, dit niet telt als beroepsmatig inkomen als het gaat om een privéaankoop. Dit speelt in jouw voordeel, want verhuur je een woning die je via je vennootschap hebt aangekocht, dan word je hier wel op belast. Vraag dus zeker na bij je bank of het huurgeld dat jij zal binnenkrijgen geldt als beroepsmatig inkomen of niet, want zo ja, je raadt het al: belastingen. Deze bedragen 50% voor een privéaankoop ten opzichte van 30% als de woning op naam van je vennootschap staat. 2-1 voor het vennootschap.

Is het voor jou meteen duidelijk dat je wil investeren in vastgoed met als doel het te verhuren? Bekijk dan zeker even of het over residentieel of bedrijfsvastgoed gaat. Als je verhuurt aan een natuurlijk persoon, is je huurinkomen niet belastbaar. Verhuur je aan iemand die ook zal werken vanuit deze woning, dan zal je hier maandelijks wel wat geld voor moeten ophoesten. En van dit belastbaar inkomen kan je geen kosten aftrekken.

Heb je het vastgoed met een vennootschap aangekocht, dan betaal je hier belastingen op, maar de kosten zijn wel fiscaal aftrekbaar. Het resultaat daarvan is de belastbare winst. Dit is het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde.

Dus, simply put, residentieel vastgoed verhuur je best privé en bedrijfsvastgoed best met de vennootschap. Zo betaal je geen belastingen in het geval van privéverhuur en zijn de kosten bij dienstverhuur fiscaal aftrekbaar.

Hoe word je eigenaar?

Wat je wel kan doen, is onroerend goed (bv. een woning) gesplitst aankopen. Als natuurlijk persoon word je op deze manier de blote eigenaar en het vruchtgebruik verkrijg je voor een periode van maximum dertig jaar via je vennootschap. Je vennootschap bekomt dus het gebruiks- en genotsrecht en de prijs kan je afschrijven, waardoor je geen belastingen betaalt. Na afloop van deze dertig jaar word je de volle eigenaar van de woning en kan je in dus in principe ook belastingvrij verkopen. 3-1 voor het vennootschap.

Nog een mogelijkheid is het recht van opstal. Jij koopt als particulier een stuk grond, maar je verleent je vennootschap het recht om erop te bouwen. Eens het recht van opstal verlopen is, ben jij de privé-eigenaar van die grond én woning. Toch moet je ook in dit geval rekening houden met de kleine lettertjes, waardoor het scorebord updaten moeilijk wordt.

Verkopen

Belangrijk om te vermelden, is dat als je een woning wil verkopen die je zelf via je vennootschap hebt verworven, de koper verplicht is om ook de aandelen van het bedrijf over te nemen. Dit klinkt niet voor iedereen even aanlokkelijk: misschien is je potentiële koper zelf geen ondernemer en zeggen jouw aandelen hem weinig. De bank zal hem in dit geval ook geen hypothecair krediet verlenen. En de aandelen kan hij niet afschrijven, een woning wel. Of omgekeerd: misschien heeft je koper wel interesse in je aandelen, maar niet in de gebouwen die erbij komen kijken (bv. als je privéwoning onderdeel is van het pand waarin je werkt). Een gebouw schrappen uit de vennootschap is jammer genoeg niet zonder prijskaartje.

Schenken

Laat ons al even op de feiten vooruitlopen: wil je later vastgoed schenken aan je kinderen, dan betalen zij hierop een schenkbelasting. Heb je het vastgoed privé aangekocht, dan ligt die belasting in lijn met de waarde van het pand.

Bron: AXA Bank

Gelukkig kan je wel per erfdeel werken. Een koppel met twee kinderen heeft vier erfdelen, dus als zij elk een erfdeel van 150 000 euro hebben, kan dit aan 3% erfbelasting, ook al bedraagt het totaal dan 600 000 euro.

Schenk je vastgoed (aka roerende goederen) in naam van je onderneming? Dan komt de schenkbelasting sowieso neer op 3%, ook al overschrijd je de 150 000 euro. Schenken is dus voordeliger via de vennootschap dan privé.

Erven

Schenken is bovendien voordeliger dan erven, want de erfbelastingen liggen hoger dan de schenkbelastingen. Vandaar dat veel mensen opteren voor schenken voor ze overlijden. Ben je gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend? Dan betaal je geen erfbelastingen voor een gezinswoning die niet in een vennootschap is ondergebracht.

Final thoughts

Conclusie? Of je nu via je vennootschap vastgoed aankoopt of de kost voor eigen rekening neemt, het ene is niet per se beter dan het andere. Alles hangt af van jouw eigen plannen en toekomstvisie.

Graag advies op maat voor jouw persoonlijke situatie? Neem gerust even contact op, wij leggen alles graag nog even klaar en duidelijk uit.