Wonen in mede-eigendom: wat moet je weten?

Als je een appartement koopt, word je niet enkel eigenaar van je eigen woonst maar ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Daarbij horen rechten en plichten die bij wet bepaald zijn. We gidsen je graag door de belangrijkste must knows.

Wat betekent mede-eigendom?

Er is sprake van mede-eigendom wanneer een gebouw verdeeld is in twee of meerdere wooneenheden die elk een andere eigenaar hebben, zoals bij appartementen, studio’s en bedrijfsverzamelgebouwen vaak het geval is.

De wet verzamelt alle eigenaars in één rechtspersoon: de vereniging van mede-eigenaars, die jaarlijks samenkomt tijdens de Algemene Vergadering. Deze rechtspersoon is verplicht om een syndicus of hoofdverantwoordelijke aan te stellen. Bestaat jouw gebouw uit meer dan 20 kavels? Dan moet er ook een Raad van Mede-Eigendom opgericht worden.

De Algemene Vergadering

Als lid van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) word je door de syndicus jaarlijks uitgenodigd om de Algemene Vergadering bij te wonen. In dit overlegorgaan worden alle beslissingen omtrent het gebouw genomen. Het gaat om praktische, financiële en statutaire zaken. Bij dringende zaken kan een buitengewone Algemene Vergadering georganiseerd worden.

De syndicus

Elke mede-eigendom heeft verplicht een syndicus. De Algemene Vergadering kan kiezen om een mede-eigenaar of een professionele syndicus aan te stellen, maar in de meeste gevallen wordt terecht voor een professioneel syndicuskantoor gekozen.

De syndicus heeft immers heel wat belangrijke taken waarvoor een grondige kennis van de wet op mede-eigendom nodig is. Hij verzorgt het financiële beheer van de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars), het technische beheer van het gebouw en het administratieve beheer. Ook bij schadegevallen zal de syndicus het contact met de nodige partijen coördineren.

Wie wordt syndicus van jouw nieuw gebouw?
Als bouwpromotor duiden wij een syndicus aan om de opstart van het gebouw te regelen en de eerste Algemene Vergadering te leiden. Tijdens deze eerste vergadering kunnen de mede-eigenaars met een eenvoudige meerderheid (50% + 1) beslissen om met de door ons aangestelde syndicus verder te werken of om een andere syndicus aan te duiden.

De Raad van Mede-Eigendom

Heeft het gebouw meer dan 20 kavels, dan wordt er ook een Raad van Mede-Eigendom aangesteld. Hierin zetelen één of meerdere mede-eigenaars die de syndicus bijstaan en controleren.

Welke documenten zijn belangrijk voor mede-eigenaars?

In geval van mede-eigendom moet er een basisakte en een reglement van mede-eigendom opgemaakt worden. Deze twee documenten worden opgenomen in een authentieke akte via de notaris en vormen samen de statuten van het gebouw. Een korte toelichting lees je hieronder!

De basisakte

Elke eigenaar is mede-eigenaar in de gemeenschappelijke delen, maar in de basisakte wordt vastgelegd wat het aandeel van de gemeenschappelijke delen is dat aan elk privatief deel van het gebouw is verbonden. Het aandeel wordt uitgedrukt in (tien)duizendsten en wordt bepaald in functie van de netto vloeroppervlakte, de bestemming en ligging van het privatief deel.

Waarom is dit zo belangrijk? Deze verdeling bepaalt hoeveel je moet bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten. Hoe meer aandelen, hoe meer je logischerwijze zal bijdragen.

Het reglement van mede-eigendom

Het reglement van mede-eigendom omschrijft alle regels die betrekking hebben op de onderlinge verbintenissen van de mede-eigenaars. Het gaat om de rechten en plichten van de mede-eigenaars, de lasten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en de afspraken rond de algemene vergadering.

Wat zijn de gemeenschappelijke kosten bij mede-eigendom?

Als mede-eigenaar ben je verantwoordelijk voor zowel de private als de gemene delen van het gebouw. De kosten die gemaakt worden voor de gemeenschappelijke delen worden betaald met het werkkapitaal, een bedrag waar je als eigenaar een stuk in bijdraagt aan de hand van provisies die door de syndicus worden opgevraagd. Zo kan hij de binnenkomende facturen betalen met de rekening van de VME.

Voorbeelden van gemeenschappelijke kosten:

• Onderhoud van de traphal, inkomhal, gemeenschappelijke tuin...
• Nutsvoorzieningen zoals verlichting in de traphal of ondergrondse garage, water voor de gemeenschappelijke buitenkraan
• Onderhoud van de lift, keuring van de brandblusapparaten
• Beheerskosten: verzekering van de blokpolis, syndicuskosten...

Na vijf jaar wordt het ook verplicht om een reservekapitaal met de VME op te bouwen. Het reservekapitaal is een spaarpot die wordt gebruikt wanneer er grotere herstellings- of renovatiewerken nodig zijn.

Heb je nog vragen over wonen in mede-eigendom? We adviseren je graag!